D’une manière générale, il est plus difficile pour un non-résident d’obtenir un prêt immobilier qu’une personne résidant en France. En effet, les banques n’appréhendent pas de la même façon une demande de crédit immobilier pour un expatrié que pour un français résidant et travaillant sur le territoire.

Non-résident et résident, quelle différence de statut ?

Le terme de non-résident se compare à celui de résident et doit s’apprécier au sens fiscal. L’article 4B du Code Général des Impôts donne une définition de ce qu’on appelle « domicile fiscal ». Cette notion va définir si une personne est considérée comme résidente ou non-résidente. Ainsi, quelqu’un est fiscalement domicilié en France s’il répond à l’un des 3 critères suivants :

  • Avoir sur le territoire français son foyer ou son lieu de séjour principal, c’est-à-dire y séjourner pendant plus de 183 jours au cours d’une année,
  • Exercer son activité professionnelle, salariée ou non, à titre principal en France, c’est-à-dire y consacrer plus de la moitié de son temps ou en dégager plus de la moitié de ses revenus mondiaux,
  • Détenir en France le centre de ses intérêts économiques (lieu de ses activités professionnelles, sièges sociaux de sociétés…),
  • Enfin, autre cas, être un agent de l’Etat ou un chargé de mission exerçant ses fonctions, dans un pays où il n’est pas soumis à un impôt personnel sur l’ensemble de ses revenus.

Par ailleurs, les époux ou les partenaires liés par un pacs étant soumis à une imposition commune, si l’un ou l’autre respecte l’un des critères précédents, le foyer fiscal sera réputé établi en France.

Non-résident, mais avec quel contrat de travail ?

Avant d’accorder un crédit immobilier, la banque cherche à évaluer le risque qu’elle prend à prêter de l’argent à un emprunteur. Cela est vrai pour l’ensemble de ses clients potentiels mais encore davantage pour un client non-résident.
L’un des principaux critères du risque étudié va être le type de contrat de travail auquel est soumis en tant qu’expatrié l’emprunteur non-résident. La banque établit ainsi une graduation du risque entre un contrat français avec statut de détaché à l’étranger, un contrat local pour une multinationale ou pour une PME, et un statut d’entrepreneur ou d’indépendant à l’étranger, par exemple.

Non-résident, quel montant de prêt et à quel taux ?

Comme pour tout client, la banque va chercher à évaluer la capacité à emprunter en prenant en compte les revenus professionnels et les charges récurrentes. Le taux d’intérêt est toujours synonyme du risque qu’accepte de prendre la banque en accordant un prêt à un client, résident ou pas. Le fait de demeurer et travailler à l’étranger, le lieu de résidence, la nature du contrat de travail, le montant de l’apport personnel apporté dans l’opération ou la durée du prêt demandée sont autant de critères qui influenceront le niveau de taux proposé. Par ailleurs, il sera en général demandé un apport en fonds propres minimum de l’ordre de 10 à 20% du prix d’acquisition.

Non-résident, comment évaluer le coût de votre prêt immobilier ?

Premier poste de coût, le taux d’intérêt appliqué. En moyenne, les taux accordés aux non-résidents sont toujours un peu supérieurs au taux proposés aux résidents, et ce, pour deux raisons principales.
Il est en effet plus difficile pour une banque française d’appréhender les ressources et la capacité de l’emprunteur, les variations de cours des devises, le coût de la vie locale ou la législation d’un contrat de travail à l’étranger. Le risque à prêter est donc jugé un peu plus important. D’autre part, un client non-résident présente moins de possibilités pour la banque de développer une relation commerciale importante avec lui du fait de l’éloignement.

Deuxième poste, l’assurance de prêt qui vise à rembourser le montant emprunté en cas de décès ou d’invalidité de l’emprunteur. Dans de nombreux cas, une assurance déléguée sera préférable car plus économique que le contrat proposé par la banque. Le coût sera variable notamment en fonction de l’activité professionnelle, de l’âge, de la durée du prêt ou du pays de résidence.

Enfin, il faudra compter avec le coût de la garantie, qui prendra la forme d’un cautionnement par une société de caution ou d’une garantie hypothécaire, et des frais liés au montage du dossier de prêt.

Pour conclure, si vous envisagez d’investir dans l’immobilier en France en recourant à un prêt, il est important de savoir que les banques n’appliquent pas les mêmes conditions aux non-résidents qu’aux résidents français. C’est pourquoi, lors de la préparation de votre projet d’achat en France, il est nécessaire de prendre en compte cette différence de traitement.

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