Questions-réponses immobilier, crédit, assurance

Compte-tenu des taux de prêt immobilier historiquement bas que nous avons connu, et encore aujourd’hui, la question de l’assurance emprunteur, et plus particulièrement de son coût, est revenu sur le devant de la scène. Cette donnée est en effet à prendre en compte par l’ensemble des emprunteurs lors de la souscription d’un nouveau prêt immobilier car elle peut représenter une source d’économie potentielle importante. Très récemment, le législateur a décidé d’ouvrir la concurrence à l’ensemble du stock des contrats d’assurance emprunteur en cours, c’est-à-dire que concrètement chacun pourra demander à changer d’assureur en cours de vie de son prêt immobilier, sous réserve de l’accord de la banque et de la qualité de l’assurance proposée qui doit couvrir à minima aussi bien que le contrat quitté. CSI Paris, grâce à son double agrément en matière de prêt et d’assurance, se fera un plaisir de vous apporter des informations sur ce sujet.

Pour la banque, la SCI (Société Civile Immobilière) sera juridiquement la structure qui emprunte mais dans l’analyse de recevabilité, c’est la situation personnelle des associés et cautions de la SCI qu’elle regardera. Ainsi, sur le plan de l’analyse bancaire pure de votre dossier, il n’y a pas de grande différence entre une demande de prêt immobilier faite en direct ou via une SCI.

Les prêteurs exigent le plus souvent un jugement de divorce définitif pour intervenir lorsqu’un nouveau prêt immobilier est demandé par l’un ou l’autre des ex-conjoints. Il existe néanmoins des possibilités dans certains cas de figure pour emprunter sans forcément attendre le prononcé du divorce définitif. CSI reste à votre disposition pour évaluer votre situation.

Oui, bien sûr. Ces dernières années, grâce au contexte de taux très bas, beaucoup de prêts immobiliers ont été renégociés mais pas toujours la partie assurance. Aujourd’hui, avec la très récente évolution législative en la matière, il est devenu possible pour chacun de demander à substituer son contrat d’assurance d’origine par une nouvelle assurance emprunteur déléguée auprès d’un assureur alternatif. CSI, grâce à son double agrément en matière de prêt et d’assurance, se fera un plaisir de vous apporter des informations sur ces sujets.

Oui bien entendu, votre demande de prêt immobilier sera étudiée de la même manière en terme d’endettement et de recevabilité. En revanche, il faudra être très attentif à la partie assurance qui peut souvent être bloquante avec un contrat groupe proposé par les banques présentant des contraintes très fortes notamment d’âge en fin de prêt. Cela peut compromettre ou limiter la capacité d’emprunt. Il faudra donc le plus souvent faire appel à un contrat d’assurance emprunteur délégué qui saura s’adapter à votre situation personnelle d’âge et de santé par exemple. CSI, grâce à son double agrément en matière de prêt et d’assurance, se fera un plaisir de vous apporter des solutions adaptées à votre situation.

Lire notre article : Souscrire avec succès un prêt immobilier après 60 ans grâce à une assurance emprunteur appropriée

Effectivement, ce sont les deux principales méthodes pour investir dans l’immobilier : soit en achetant un bien en direct tout en assurant sa gestion locative ou en la délégant à un administrateur de biens ; soit en investissant dans des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) appelée aussi « pierre papier ». Dans ce dernier cas aucune gestion personnelle n’est à mettre en place. Les banques pourront vous financer les deux formules avec néanmoins des approches qui pourront être variables d’un établissement à l’autre. Là aussi, n’hésitez pas à contacter CSI et nous saurons vous accompagner dans ces choix.

Plusieurs solutions s’ouvrent à vous. Il peut être envisagé par exemple une formule de financement par le biais d’un prêt hypothécaire non affecté qui vous permettra de dégager une somme d’argent en rapport avec la valeur expertisée de votre bien immobilier. En fonction de votre âge, il peut aussi être judicieux de mettre en place un prêt viager hypothécaire. Enfin, la vente avec faculté de rachat peut également être une piste pour dégager une trésorerie rapidement grâce à la garantie prise sur un bien immobilier. Sur tous ces sujets, n’hésitez pas à questionner CSI.

Oui, nous pouvons tout à fait trouver des solutions pour financer un achat immobilier à l’étranger, soit en mettant en place un système de garantie déplacée sur un bien immobilier que vous détenez en France par exemple ou bien encore en prenant comme garantie un placement financier. N’hésitez pas à appeler CSI et nous étudierons en détail votre situation personnelle.

Vous avez raison, certaines banques proposent des conditions particulières à votre catégorie professionnelle, que ce soit en terme de taux ou d’assurance, mais également en ce qui concerne les garanties susceptibles d’être demandées pour couvrir votre prêt immobilier. N’hésitez pas à consulter CSI si vous êtes dans ce cas de figure.

D’une manière générale, on peut dire qu’il est un peu plus difficile pour un non-résident d’obtenir un prêt immobilier qu’une personne résidant en France. Le fait de demeurer et travailler à l’étranger, le lieu de résidence, la nature du contrat de travail, le montant de l’apport personnel apporté dans l’opération ou la durée du prêt demandée sont autant de critères qui influenceront le niveau de taux proposé et la décision finale de la banque. Pour conclure, il est tout à fait envisageable d’emprunter en étant non résident ou expatrié mais conseillé de vous adresser à un courtier spécialisé en la matière tel que CSI.

Lire notre article : Prêt immobilier aux non-résidents, quelle approche par les banques ?

Tout d’abord, ces revenus peuvent être de différentes natures : commissions, dividendes, remboursement de frais… Dans ce cas de figure, la régularité et le recul que l’on peut avoir dans leurs versements, ainsi que la tendance sur les dernières années, à la hausse ou la baisse, seront autant d’éléments pris en compte par la banque. Ils pourront être pondérés en fonction de votre ancienneté professionnelle ou du pourcentage qu’ils représentent par rapport à vos revenus fixes.

La banque va chercher à prendre en compte les revenus les plus stables, c’est-à-dire les revenus réguliers et justifiés à la demande de prêt et censés durer jusqu’au terme du prêt sollicité. Nous trouverons dans cette catégorie les revenus salariés, les loyers éventuellement perçus, les bénéfices pour les activités non salariées, les pensions de retraites ou rentes. Les aides et allocations sociales diverses peuvent être prises en compte en fonction de leurs récurrences et de leurs durées de versement.

Un prêt à taux fixe est un prêt dont le taux est fixé dès l’origine et qui restera constant pendant toute la durée du prêt. Un prêt à taux révisable suivra l’évolution d’un indice de référence en général l’Euribor 3/6 ou 12 mois, variations qui pourront se répercuter à la hausse, comme à la baisse, soit sur la mensualité, soit sur la durée de votre prêt. Pour présenter un intérêt, le taux de départ d’un prêt à taux variable doit donc présenter un écart suffisamment net en sa faveur par rapport au taux fixe en vigueur au même moment. En effet, les intérêts de votre crédit étant payés majoritairement sur les premières années de votre prêt, le coût total de votre prêt sera diminué. Enfin, il existe des formules de taux variables avec plafond et/ou option de taux fixe qui sécuriseront les variations possibles (pour en savoir plus : Lexique immobilier, crédit et assurance).

Plusieurs facteurs vont entrer en ligne de compte. Parmi les points essentiels, nous pouvons citer : la stabilité et l’ancienneté dans l’emploi ou la profession, la capacité à épargner régulièrement, le taux d’effort (soit la charge de prêt à venir comparée au loyer ou au prêt immobilier supporté actuellement), le montant de l’apport personnel et le taux d’endettement.

Ce qu’on appelle communément « frais de notaire » est en fait un terme impropre car ils sont en fait la somme de plusieurs lignes différentes de frais et taxes.

Tout d’abord, nous trouvons bien évidemment les honoraires (ou émoluments) du notaire fixés par barème officiel et qui évoluent entre 1,1 % pour un bien d’une valeur de 300 000 € ou plus à 1,5% pour un bien de 75 000 €.

Ensuite, nous avons les taxes de mutation qui sont proportionnelles à la valeur du bien qui s’élèvent à 5% environ de la valeur d’un bien ancien.
Enfin, nous avons les frais d’actes du notaire (état civil, copies authentiques…) ainsi que les débours du notaire (charges que le notaire doit payer : hypothèque, cadastre, géomètre) qui varient selon les dossiers ou les actes effectués.

Ces « frais de notaire » ou droits de mutation peuvent représenter au total entre 7 et 8% du montant d’une transaction immobilière dans l’ancien et environ 2 à 3% dans le neuf.

Pour en savoir plus : les différentes étapes de votre projet

Il s’agit alors de mettre en place un prêt revente couplé avec un prêt moyen long terme. Plusieurs montages différents existent dans ce cas et sont aujourd’hui tout à fait sécurisés pour l’emprunteur. L’un d’entre eux consiste à envisager globalement l’opération en incluant le coût de votre nouvelle acquisition et la reprise éventuelle du prêt en cours sur votre bien en vente. La valeur du bien à vendre est alors estimée et partant de ce prix, la banque vous prêtera une somme pouvant aller jusqu’à 80% environ. En fonction de vos capacités de remboursement ou de vos souhaits, les intérêts sur ce prêt pourront être remboursés mensuellement ou à la revente, en même temps que le capital (pour en savoir plus : Lexique immobilier, crédit et assurance). Un prêt complémentaire sera peut-être nécessaire afin de boucler le plan de financement global de votre nouvelle opération.

Non, ce critère n’est pas essentiel et l’analyse de votre profil emprunteur se focalisera davantage sur l’ancienneté et la stabilité dans votre emploi actuel ou dans votre domaine d’activité professionnelle.

En France, les critères établis par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) oblige les banques à ne pas endetter leurs clients au-delà d’un certain seuil et les contraint ainsi à respecter des critères de recevabilité lorsqu’elles étudient votre demande de prêt. Le respect des 33% d’endettement par rapport à vos revenus est l’un des critères les plus connus. Ainsi, c’est en tenant compte de cette notion d’endettement que nous vous recommandons d’envisager vos capacités. L’allongement de la durée du prêt peut être un moyen de vous permettre d’augmenter vos possibilités d’emprunt. Rappelons ici que la durée moyenne initiale des prêts en France est à ce jour de 20 à 25 ans, tandis que leur durée de vie effective se situe entre 8 et 10 ans (revente du bien avant terme et solde du prêt, héritage ou rentrée d’argent exceptionnelle permettant un remboursement anticipé…).

Oui, vous pouvez, en prenant soin d’y inclure une condition suspensive liée à l’obtention de votre financement, qui dans le cas contraire, vous permettra de récupérer le dépôt de garantie versé à la signature de votre compromis de vente. Cette condition suspensive précisera notamment la durée maximum, le taux maximum ainsi que le montant à emprunter.